Kupno mieszkania lub domu to bardzo ważna decyzja, dlatego przed jej podjęciem należy zebrać odpowiednie informacje. Trzeba pamiętać, że nie tylko takie czynniki jak cena, lokalizacja, metraż czy rozkład pomieszczeń są ważne; należy także sprawdzić sytuację prawną nieruchomości. Jest to szczególnie istotne w przypadku kupna mieszkania lub domu z rynku wtórnego. W artykule przedstawimy kwestie, które powinny zostać starannie sprawdzone przed zakupem nieruchomości.

Podstawową czynnością wykonywaną w celu sprawdzenia niezbędnych informacji na temat sytuacji prawnej nieruchomości jest wgląd do księgi wieczystej. Dostęp do ksiąg wieczystych jest publiczny (za pośrednictwem strony ekw.ms.gov.pl), by jednak go uzyskać, musimy posiadać numer interesującej nas księgi. Może nam w tym pomóc doradca z biura nieruchomości DrBroker.

Księga wieczysta składa się z pięciu działów. Są to:

W dziale I-O interesującą informacją dla nabywcy jest to, czy adres podany w księdze wieczystej pokrywa się z rzeczywistą lokalizacją mieszkania. Następnie warto zweryfikować rodzaj przeznaczenia lokalu, powierzchnię oraz ilość wpisanych pomieszczeń obiektu, a także to, czy księga zawiera wpisy o pomieszczeniach przynależnych do lokalu.

W dziale I-Sp, uzupełniającym w stosunku do działu pierwszego, ujawnione są informacje na temat praw związanych z daną nieruchomością, które przysługują jej właścicielom. Poruszona jest tu kwestia ograniczonych praw rzeczowych. Przykładowo można tu znaleźć wpisy dotyczące służebności gruntowej, udziału w nieruchomości wspólnej, korzystania z sąsiednich nieruchomości itp.

Dział II zawiera wpisy dotyczące właścicieli i użytkowania wieczystego. Można w nim sprawdzić, czy osoba podająca się za właściciela mieszkania faktycznie nim jest. Jeśli nieruchomość ma kilku właścicieli, można dowiedzieć się, jaki udział w nieruchomości im się należy.

W kolejnej części znajdują się informacje dotyczące ewentualnych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim wobec mieszkania. Mogą to być np. ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.

Ostatni dział zawiera informacje o ewentualnych hipotekach obciążających nieruchomość. Warto pamiętać, że nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką oznacza, że nabywca będzie odpowiadać za spłatę zabezpieczonej w ten sposób wierzytelności. Idealna sytuacja jest wtedy, gdy w ostatnim dziale nie ma żadnych wpisów.

Jeżeli znajdziemy w księdze jakieś wpisy, powinniśmy ustalić, z jakiego tytułu zostały one sporządzone, jakie jest obecne saldo zadłużenia i czy nie przewyższa ono wartości nieruchomości. Co jednak zrobić, jeżeli tego typu działania nas przerastają lub nie chcemy popełnić błędu? Tu po raz kolejny z pomocą przychodzą nam specjaliści do spraw nieruchomości. Wykorzystując wieloletnią praktykę i wykształcenie kierunkowe, zweryfikują oni poszczególne zapisy, oceniając czy są one dyskwalifikujące, czy może jednak nie mamy powodu do obaw. Dzięki pomocy ekspertów mających wszystko pod kontrolą cały proces przebiegnie bezpiecznie i sprawnie.

W przypadku kupna nieruchomości na rynku wtórnym należy poznać sytuację majątkową sprzedającego i sprawdzić, czy względem jego majątku nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne. Warto więc zawrzeć w treści aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości oświadczenie zbywcy o braku toczących się względem niego postępowań egzekucyjnych. Często zdarza się też, że osoby, które prowadzą działalność gospodarczą, wskazują prywatne mieszkanie jako siedzibę firmy lub jest ono należącym do nich środkiem trwałym. W takiej sytuacji należy sprawdzić, czy na nieruchomości nie ciążą zobowiązania podatkowe – np. poprzez uzyskanie zaświadczenia o braku zaległości z US czy ZUS. Istnieje również możliwość wniesienia roszczenia o zaległości podatkowe wobec aktualnego właściciela mieszkania, jeżeli było środkiem trwałym przedsiębiorstwa sprzedającego.

Kupno nieruchomości z rynku wtórnego wymaga zachowania szczególnej ostrożności, dlatego należy sprawdzić dokładnie obiekt pod kątem prawnym. Nie musimy samodzielnie poznawać wszystkich niuansów prawnych, wystarczy pomoc doświadczonych doradców do spraw nieruchomości, którzy pobiorą w naszym imieniu niezbędne dokumenty – takie jak dokumentacja geodezyjna czy z rejestru gruntów – lub będą nam asystować w procesie ich pozyskiwania. Pamiętajmy, że kompletna i aktualna urzędowa dokumentacja to niezbędny warunek prawidłowej weryfikacji stanu faktycznego – podobnie jak powierzenie tej ostatniej fachowemu pośrednikowi. Weryfikacji dokumentów dokona również notariusz sporządzający akt notarialny. 

Podsumowując - bezpieczeństwo prawne nabywanej nieruchomości to istotna kwestia, dlatego przy zakupie warto dochować należytej staranności i zachować rozwagę. Szczególnie biorąc pod uwagę podstawowy element w przypadku kupna mieszkania czy domu, jakim jest fakt, że przeznaczamy na ten cel znaczne środki kapitałowe. W przypadku wątpliwości zawsze warto wesprzeć się ekspertyzą doradcy, notariusza czy prawnika, aby uzyskać pewność, że zarówno transakcja, jak i nieruchomość nie ściągną na nas kłopotów ani też nie będą wymagały dodatkowych nakładów finansowych.